一、人口视角：需求侧的长期坍缩

人口是房地产最长周期、最不可逆的变量。结合已完成的《人口趋势全景分析》与最新官方数据：

·自然增长转负已4年：2025年出生792万、死亡1131万，自然减少339万；自然增长率−2.41‰（国家统计局2026-01）。

·主力购房人群收缩：25–45岁购房主力约从2025年3.8亿降至2040年不足3.2亿；适婚人口约从2.95亿降至2035年2.05亿。

·死亡高原开启：1962–1973婴儿潮正迈入高龄，年死亡人口将从2025年1131万，于2040年前后明显跃升至1700–1900万，并持续数十年“高原期”而非尖峰。

图1 出生—死亡剪刀差与死亡高原（2020–2061）

三、供需视角：从短缺到过剩的逆转

销售面积4年缩水过半，而待售库存仍处高位、二手房挂牌突破4500万套——这是典型的“量价齐跌+库存堰塞”。2025年新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%；个人按揭贷款12,852亿元，同比−17.8%。

销售塌陷vs库存累积（2021–2025）

五、断供与法拍：债务风险的显性化及其对房价的冲击

断供率快速抬升：克而瑞《2025年中国城市住房断供率研究》显示，全国平均住房断供率从2022年的1.6%升至2025年的3.7%；部分三四线城市已超5%。

法拍房挂拍量2023年达峰约79.6万套，2025全年71.9万套，平均折价率74.1%，清仓率仅23.5%。

全国法拍房挂拍量趋势与平均折价率（2021–2025）

七、租售比：房价回归的“锚”

租金回报率是衡量房产作为资产是否值价的**标尺。中国百城租金回报率仅2.4%，一线1.5%–1.9%，显著低于国际合理区间（3.3%–5%）。

主要国家/城市毛租金回报率对比（2025）

九、高层与超高层：数量对比与长期影响

中国是全球高层建筑**大国。高层民用建筑（>27m）约115万+栋，超高层（>100m）约5,000+栋，150m+摩天大楼3,500栋，均居全球**。

中国超高层建筑数量梯度（CTBUH 2025）

十三、20年走势情景推演（分能级）

一线核心：2026–2030小幅下探，2031–2040企稳，2041–2045温和修复。强二线：震荡筑底、弱修复、随产业分化。三四线/县城：持续阴跌、流动性枯竭、折价出清。

三类城市能级房价走势与20年情景推演（2015–2045）