首套房贷贴息落地：中央财政年补1%，百万贷款月供少830元，三四线远郊最受益

广发证券测算：30年期商贷利率从3.1%降至2.8%-2.9%，相当于定向降息20-30BP。
中金公司：按2026年7月新发放利率3.1%计算，贴息后房贷利率可降至2%左右。
中信证券：二季度新发放利率3.05%，贴息后实际利率约2.05%，低于公积金贷款利率55BP。
银河证券：100万元贷款月供少付约830元，最多累计少付近5万元。月供可承受性成为购房关键分界线。

银河证券：全年财政贴息规模约150亿至200亿元。
中金公司：首年补贴约180亿元/年，影响贷款额度约1.8万亿元。
中信证券：按2025年新房+二手总销售额14万亿、贷款占比60%推算，年新增按揭8.4万亿，对应财政资金840亿/年，但实际将明显少于测算。
国投证券：中央与地方按90%/10%分担，据实结算，财政留有弹性。

门槛：首套、120㎡以下、150万元以下，精准导向普通房源。
中信证券：1-8月全国新建商品房均价9516元/㎡，120㎡总价约114万，符合贴息门槛；中西部均价6600-6900元/㎡，适配度更高。
中金公司：中低能级城市约50%新房、70%二手房符合；国金证券85城样本显示，三四线受益小区占比75%，二线65%，一线仅15%。
银河证券直言：财政资金精准导向最难消化的库存部分。

中泰证券：贴息后前5年实际利率2.1%，天津、成都二手房租金回报率2.26%、1.94%，两者接近。
国金证券：不少二三线城市租金回报率2.5%-3%，贴息后租金相对回报改善。
中信证券：70城房价连续39-40个月环比下降，租金回报率已超存款利率；按40年周期房贷，负担已局部低于租金——这是房价向上拐点的重要标志。

国金证券：商业银行净息差仅1.41%，历史低位，全面下调5年期LPR空间受限；财政贴息针对性更强，降低地产继续依赖LPR降息的必要性。
中信证券：财政出资避免银行息差受损。
国盛证券：仅覆盖一年内新发放首套商贷，不涉及存量，集中有限财政资金用于基本住房需求。
国投证券：首次将发力点放在需求侧，财政与货币政策分工协作。

中信证券：房价已至合理位置，需求侧提振效果显著；现房销售改革降低交付风险，月供低于租金推动市场从量变到质变，终结超过六年下跌周期。
但更多机构谨慎：国投证券认为高能级城市更多是预期引导；中金公司指出超高能级城市覆盖有限，高库存城市房价预期仍弱。
银河证券总结：以财政信用撬动金融投放，以有限支出换取需求侧时间窗口。